제26회 사시합격, 前 숭실대학교 법대 교수
< 질문 >
A는 지방에서 가족과 함께 살고 있는데, 2020. 10경 그동안 외국에 살던 딸이 사정상 그 다음 해 봄에 귀국하므로 그 딸이 거주할 수 있도록 C로부터 서울에 있는 X아파트를 매수하였습니다. 그 당시 X아파트는 임차인 B가 2017. 3. 15부터 거주하고 있는데, 임차보증금이 2억 원, 임대차기간 2021. 3. 14.까지입니다. A는 X아파트를 매수하면서 C로부터 B에 대한 임대차계약을 인수하였고, B에게 그 사실을 알렸습니다.
A는 2021. 1.초 B로부터 계약갱신을 요구한다는 내용의 문자를 받고, 그 즉시 딸이 X아파트에 거주할 것이라는 이유로 그 요구에 응할 수 없다고 답변하였습니다. 그러자 B가 공인중개사를 통하여 자신의 사정상 도저히 이사를 할 수 없으므로 임대차보증금을 1억 원 올려 주겠다면서 재계약을 하자고 사정하여 왔습니다. A는 B의 사정을 외면할 수 없어서 B와 임대차보증금을 3억원으로 하는 재계약을 하였고, 2021. 3. 14. B로부터 증액된 보증금 1억 원을 받았습니다. 그 무렵 A의 딸은 귀국하여 X아파트 부근에 있는 아파트를 임차하여 살았습니다.
A는 2023. 3. 14. X아파트를 인도받고 B에게 임대차보증금 3억 원을 반환하였습니다. 그런데 그 뒤 A는 B로부터 재계약 당시 주택임대차보호법에 의하여 보증금을 5%인 1천만 원 밖에 증액할 수 없는데, 1억 원을 증액하였으므로 그 차액 9천만 원에 대하여 그동안 연 5%의 비율에 의한 이자를 달라는 내용의 통지를 받았습니다. 이때 A는 B의 요청을 들어 주어야 하는가요?
< 답변 >
주택임대차에 있어서 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이때 임대인은 정당한 사유가 없으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게 되는데 이때 임대차기간은 2년으로 됩니다. 다만, 차임과 보증금은 증감할 수 있으나, 증액을 하는 경우에는 5%를 초과할 수 없습니다. 만일 위 상한을 초과하여 증액하게 되면 그 초과부분은 무효가 되고, 임차인은 그 초과 부분에 대하여 임대인에게 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
한편 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대하여 다음의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 이를 거절할 수 있습니다. ①임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ②임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 ⑤임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦일정한 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ⑧임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ⑨그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
질문에서 임대인 A가 임차인 B의 계약갱신요구에 대하여 직계비속인 딸이 X아파트에 거주한다는 이유로 거절하였으므로 임대차계약이 갱신된 것은 아닙니다. A와 B가 합의에 의하여 재계약을 하였고, 재계약을 하는 경우에는 차임이나 보증금의 증액에 제한을 받지 않습니다. 따라서 A는 B에게 그의 주장과 같은 부당이득반환의무가 없습니다.
