제26회 사시합격, 前 숭실대학교 법대 교수
< 질문 >
저(A)는 이사를 하려고 매물을 알아보던 중 중개사 C의 소개로 매매대금이 5억원으로 나와 있는 매도인 B소유의 X아파트를 보았습니다. 저는 그 다음날 위 중개사로부터 매도인의 급한 사정으로 매매대금을 4억 8,000만원까지 하여 주겠다고 하니 이를 매수할 의향이 있나는 전화를 받고 그렇게 하겠다고 하였습니다. 이어 위 중개사가 저에게 물건 X아파트, 매도인 B, 매수인 A, 매매대금 4억 8,000만원, 계약금 4,800만원으로 하는 내용의 계약에 대하여 동의하면 계약금의 일부로 우선 50만원을 매도인의 계좌로 송금하라는 내용의 문자를 보내 왔습니다. 저는 그 날 위 중개사가 알려 준 매도인의 계좌로 50만원을 송금하였습니다.
그런데 저는 그 뒤 다른 중개사로부터 X아파트 보다 더 좋은 위치에 있는 같은 평형대의 Y아파트에 대하여 매매대금을 4억 5,000만원으로 하여 주겠다는 연락을 받았습니다. 이에 저는 Y아파트를 매수하려고 하는데, 매도인 B에게 이미 송금한 계약금 50만원을 포기하고 B와의 사이의 X아파트에 대한 매매계약을 해제할 수 있는가요?
< 답변 >
매매계약은 당사자의 의사의 합치로서 성립하게 되므로 매매계약서를 작성하지 않고도 매매의 대상, 매매대금 등 주요한 사항에 대하여 당사자의 의사가 합치되면 성립할 수 있습니다. 또한 계약은 성립되면 이를 지켜야 하는 것이 원칙이고, 법에서 정한 사유가 없는 한 일방의 의사로서 해제(해약)할 수는 없습니다. 다만 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
질문에 따르면 A와 B사이에 중개사 C를 통하여 X아파트에 대하여 매매대금을 4억 8,000만원으로 하는 매매계약과 계약금을 4,800만원으로 하는 계약금계약이 성립되었다고 볼 수 있습니다. 따라서 계약금이 모두 지급된 상태에서는 이행에 착수할 때까지 매수인 A는 지급한 계약금을 포기하고, 매도인 B는 지급받은 계약금의 배액을 돌려주고 매매계약을 해제할 수 있습니다.
그런데 질문과 같이 약정한 계약금의 일부만 지급한 상태에서 매매계약을 해제할 수 있는지, 해제할 수 있다고 한다면 포기하거나 배액을 상환하여야 할 계약금이 실재로 지급한 계약금인지 약정한 계약금인지 문제가 됩니다. 이와 관련하여 판례에 의하면 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력이 없으므로 계약금을 포기하거나 지급 받은 계약금의 배액을 돌려주고 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 하였습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결). 또한 그 상태에서 매도인이 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다고 하였습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
그렇다면 매수인 A는 계약금계약을 하고, 계약금을 일부만 지급한 상태에서는 매매계약을 해제할 수는 없고, 약정한 계약금을 모두 매도인 B에게 지급하여야 이를 포기하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 A는 B에게 추가로 계약금을 모두 송금한 다음에 이를 포기하고 B와의 사이의 매매계약을 해제할 수는 있을 것입니다. 그러나 그러한 경우에 B와의 매매계약을 해제하려면 포기하여야 할 계약금이 4,800만원이나 된다는 점을 생각하여야 할 것입니다.
