제26회 사시합격, 前 숭실대학교 법대 교수
[질문]
甲은 서울에 소재하는 자신의 아파트에 거주하고 있는데, 2년 전 돌아가신 아버지로부터 부산에 있는 단독주택을 상속받았습니다. 甲은 1세대 2주택자로서 다주택자에 대하여 세금이 중과된다고 하므로 1년 전부터 위 단독주택을 매도하고자 하였고, 위 단독주택의 부근에 있는 개업공인중개사 A 및 B에게 매매중개를 의뢰하였습니다. 甲은 위 단독주택을 빨리 처분하고자 하였으나, 한동안 매매가 이루어지지 아니하여 고심하던 중 A로부터 자신에게 전속중개를 맡기면 책임지고 매도하여 주겠다는 제의를 받았습니다. 甲은 그래서 A와의 사이에 유효기간을 5월, 중개보수를 3,000만 원으로 하는 내용으로 전속중개계약을 체결하였습니다. 甲은 그 당시 A가 미리 준비하여 온 표준전속 중개계약서에 서명하면서 그 내용을 제대로 읽어 보지 않았습니다.
甲은 그 뒤 A로부터 한 차례도 매수희망자를 소개받거나 어떻게 진행되고 있다는 내용의 통지를 받지도 못하였으며, 심지어 A에게 어떻게 진행되는지 알아보려고 전화를 하였으나 통화가 되지 않았습니다. 甲은 그래서 A와의 전속중개계약체결일로부터 4개월쯤 되었을 때 B의 중개로 乙에게 위 단독주택을 급히 매도하였습니다. 甲은 乙로부터 매매 잔금을 모두 지급받았으며, B에게 법령에서 정한 중개보수의 한도인 2,000만 원을 중개보수로 지급하였습니다.
그런데 그 뒤 그 사실을 알게 된 A가 甲에게 전속중개계약 기간 이내에 매매가 성립되었으므로 전속중개계약에서 약정한 중개보수 3,000만 원을 지급하여 달라고 청구하였습니다. 이때 甲은 A에게 당초 약정한 중개보수 3,000만 원을 지급하여야 하는가요?
[답변]
중개계약에는 일반중개계약과 전속중개계약이 있습니다. 전속중개계약은 중개의뢰인이 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약입니다. 甲이 당초 A, B에게 중개의뢰한 것은 일반중개계약에 해당하고, 그 뒤 A와의 사이에 새로 체결한 중개계약은 전속중개계약에 해당합니다.
중개의뢰인은 중개계약에 따라 개업공인중개사의 중개로 매매계약이 성립된 경우에는 그 중개사에게 약정한 중개보수를 지급하여야 합니다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 지급하지 아니하여도 됩니다. 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날에 지급하면 됩니다.
한편 전속중개계약의 유효기간은 3월로 하나, 당사자 간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따릅니다. 질문에서 甲과 A는 전속중개계약의 기간을 5월로 하였다는 것이고, 이는 유효합니다. 또한 전속중개계약은 표준계약서에 의하게 되어 있고, 甲과 A가 표준계약서에 서명하였으므로 표준계약서의 내용에 따른 약정이 있었던 것으로 볼 수 있습니다.
표준계약서에 의하면 중개의뢰인은 전속중개계약의 유효기간 안에 전속중개사의 중개에 의하지 않고 다른 중개사의 중개에 의하여 거래한 경우, 전속중개사의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 직접 거래한 경우에는 전속중개사에게 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지불하여야 합니다. 다만, 전속중개계약의 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우에는 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위에서 중개인이 중개행위를 할 때 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용)을 위약금으로 지불하면 됩니다.
표준계약서에 의하면, 전속중개사는 의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지하여야 하고, 의뢰인이 비공개를 요청하지 않는 한 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 하며, 의뢰인에게 지체 없이 그 내용을 문서로 통지하여야 할 의무가 있습니다.
甲은 A가 위와 같은 의무를 이행하지 아니하였음을 이유로 전속중개계약을 해지할 수 있는데, 질문에 의하면 해지를 한 것으로 보이지는 않으므로 전속중개계약은 유효합니다. 그렇다면 甲은 전속중개계약의 기간 이내에 B의 중개로 매매가 성립되었으므로 A에게 중개보수는 지급하지 않아도 되나, 중개보수에 해당하는 돈을 위약금으로 지급하여야 됩니다. 다만 甲과 A 사이에 약정한 중개보수 3,000만 원이 관련 법령에 정한 중개보수의 한도 2,000만 원을 초과하였으므로 그 초과부분에 대한 중개보수약정은 효력이 없습니다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결). 따라서 甲은 A에게 2,000만 원을 위약금으로 지급할 의무가 있는 것으로 보입니다.
