제26회 사시합격, 前 숭실대학교 법대 교수
< 질문 >
A는 몇 년 전 아버지(B)가 갑자기 사망하게 되어 아버지의 재산을 정리하던 중 시골에 아버지 소유의 X토지가 있고, 그 토지에 C회사 앞으로 2010. 10. 2.자로 매매예약을 원인으로 한 가등기가 되어 있는 것을 알게 되었습니다. 이에 A는 다른 상속인들의 동의를 받아서 X토지에 대하여 단독으로 상속등기를 마쳤습니다.
최근에 A는 C회사에 대하여 위 가등기의 말소와 X토지의 명도를 요청하는 내용의 통지를 하였습니다. 그에 대하여 C회사는 2010. 10. 2. B로부터 X토지를 3년간 임대하여 사용하기로 하고, 3년이 지난 뒤에 C의 선택에 따라 이를 1억 원에 매매하기로 하는 내용의 매매예약을 하면서 이를 확실히 하기 위하여 가등기를 하고, 그동안 이를 인도받아 사용하여 왔다고 하면서 이제 매매완결의 의사표시를 하고, 매매대금 1억 원을 지급하여 주겠다는 내용의 답변을 하여 왔습니다.
A는 X토지의 현재의 시세가 10억 원 이를 1억 원에 C회사에 매매할 수는 없으므로 C의 요구에 따르고 싶지 않습니다. 이러한 때 A는 어떻게 할 수 있는지요?
< 답변 >
매매예약은 장래 본계약인 매매계약을 체결할 것을 약속하는 계약이고, 매매예약을 하면서 통상적으로 이를 원인으로 하여 가등기를 하여 두게 됩니다. 매매예약을 한 경우에는 본 계약을 청구할 수 있는 권리를 가지고 있는 쪽이 장래 본계약을 청구하면 상대방은 이에 응하여야 하고, 매매가 성립되게 됩니다. 그러면 본계약을 청구한 쪽은 미리 하여 둔 가등기에 기하여 본등기를 하게 되고, 본등기의 순위는 가등기한 날로 소급하게 되어 가등기 이후의 근저당등기, 소유권이전등기 등은 모두 말소되게 됩니다.
매매예약에는 본계약을 청구할 수 있는 권리를 한쪽만이 갖고, 상대방은 의무만을 갖는 일방예약과 쌍방이 모두 권리와 의무를 갖는 쌍방예약이 있습니다. 매매예약은 약정이나 관습이 없으면 일방예약으로 추정되고, 일방예약에서는 본계약을 청구할 수 있는 권리를 가지는 자가 매매를 완결할 의사를 표시(예약완결권의 행사)하는 때에 매매의 효력이 발생하게 됩니다.
한편 매매완결의 의사표시는 기간을 정해 둔 경우에는 그 기간 안에 행사하면 될 것이고, 그 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상대방에게 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 최고할 수 있고, 그 기간 내에 상대방으로부터 확답을 받지 못하면 그 예약은 효력을 잃게 됩니다. 또 예약완결권은 매매예약을 한 날부터 10년 이내에 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 상대방이 예약 목적물인 부동산을 인도받은 경우라도 제척기간의 경과로 인하여 예약완결권이 소멸하게 됩니다.
질문에 의하면, B와 C가 2010. 10. 2.에 매매예약을 하였고, 예약완결권이 C에게 있는 일방예약으로 보입니다. 또한 C가 예약완결권을 행사할 수 있는 날은 2013. 10. 2.이고, 이제까지 그 권리를 행사하지 않은 것으로 보입니다. 따라서 C는 예약완결권을 행사할 수 있는 2013. 10. 2. 부터가 아니라 예약일인 2010. 10. 2.부터 10년 이내에 예약완결권을 행사하였어야 합니다(대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682,22699(반소) 판결). 그런데 C가 이제까지 예약완결권을 행사하지 아니하였다는 것이어서 그 권리는 예약일 부터 10년이 지난날에 이미 소멸하였습니다.
만일 C가 기간이내에 적법하게 예약완결권을 행사하였다면 매매가 성립하게 되므로 B 또는 A에게 1억 원을 지급하고 위 가등기에 기하여 본등기를 청구할 수 있습니다. 그런데 다행하게도 사례에서는 매매예약일 부터 이미 10년이 지났으므로 C의 예약완결권은 소멸하였습니다. 따라서 A는 C가 이제 와서 예약완결의 의사를 표시하더라도 그에 따르지 아니하여도 됩니다. 오히려 A가 C를 상대로 예약완결권이 소멸되었음을 이유로 위 가등기의 말소를 청구할 수 있고, X토지의 명도를 청구할 수 있습니다.
