<질문>
A는 오래전에 甲회사로부터 甲회사가 乙단지(토지)에 건축하여 분양하는 단독주택 10세대 중 丙주택과 그 대지인 丁토지부분 100평을 분양받았습니다. 그 뒤 A는 甲회사로부터 丙주택과 丁토지를 인도받아서 그 단독주택에 계속 살고 있습니다. 그 당시 A는 丙주택에 대하여는 단독으로 소유권이전등기를 하였으나, 丁토지부분에 대하여는 분할이 되지 아니한 관계로 전체 토지인 乙에 대하여 자신 소유인 丁토지의 면적 해당하는 만큼 지분이전등기를 하여 받았습니다.
그 당시 A뿐만 아니라 단독주택을 분양받은 세대는 모두 각 세대별로 대지가 구분되어 있고, 그 대지를 자신의 소유로 분양받고, 이를 사용하여 오면서 주택에 대하여는 단독으로 소유권이전등기를 하였으나, 대지부분에 대하여는 전체 대지인 乙토지에 대하여 자신 소유의 토지에 해당하는 면적의 비율로 지분이전등기를 하는 방식으로 소유권이전등기를 하여 받았습니다.
이번에 A는 丙주택을 철거하고, 그 자리에 새로 주택을 건축하고자 하면서, 丁토지에 대하여 분할하고자 하고자 합니다. 분할을 하려면 어떻게 하여야 하는가요?
제26회 사시합격, 前 숭실대학교 법대 교수
<답변>
공유의 토지는 분할할 수 있고, 분할에 대하여 공유자들 사이에 협의가 되지 않으면 소송을 통하여 분할할 수 있습니다. 이때 분할의 방법은 현물로 분할하는 것이 원칙이며, 현물로 분할하는 경우에는 각 공유자들이 원하는 형태로 분할이 되지 않을 수도 있습니다. 예외적으로 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 금전으로 분할할 수 있습니다. 금전분할은 법원이 공유물을 경매하여 공유자들에게 돈으로 나누는 방법입니다.
그러나 질문과 같은 경우에는 비록 乙토지에 대하여 그 단지의 단독주택 소유자들의 공유로 등기가 되어 있으나 이를 그 단독주택 소유자들의 공유물이라고 보기는 어렵습니다. 각 단독주택의 소유자는 각 주택과 그에 딸린 대지부분을 특정하여 단독으로 소유하면서 다만 대지에 대하여는 분할이 되어 있지 않는 관계로 편의상 전체 대지에 대하여 각 부분소유 대지면적에 해당하는 비율로 공유로 등기가 되어 있는 것입니다. 이는 다른 소유자들과의 사이에 서로 명의신탁한 관계에 있다고 할 수 있고, 이를 구분소유적 공유관계라고 합니다. 구분소유적 공유관계는 일반의 공유물과 같이 공유물분할 할 수는 없으며, 자신소유의 특정한 토지에 대하여 다른 지분등기 명의자들을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 하여 지분등기를 이전받는 방법으로 등기관계를 정리할 수 있습니다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다8430 판결).
A는 丁토지에 대하여 다른 구분소유자들과 구분소유적 공유관계에 있으므로 일반적인 공유물분할을 청구할 것이 아니라 丁토지부분에 대하여 지분등기권자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하여야 합니다. 그 소송에서 丁토지의 위치와 경계에 대하여 측량을 하게 될 것입니다. A는 그 확정판결에 의하여 丁토지를 분필하고, 丁토지에 대하여 다른 지분권자로부터 지분등기를 이전받으므로서 등기관계를 정리하면 될 것입니다.
