▲ 상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 前 숭실대학교 법대 교수
<질문>
A는 얼마 전 매도인(B)으로부터 그 소유의 서울 시내에 소재하는 甲점포를 매수하였으며, 매매대금 모두를 지급하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 한편 그 당시 甲점포에는 임차인(C)이 B로부터 보증금 2,000만원에 월세 200만원으로 임차하여, 사업자등록을 한 상태에서 식당을 하고 있었습니다. 또한 C는 그동안 1년 치 월세 2,400만원이 밀려 있었고, 임대차기간은 6개월 정도 남아 있었습니다. A와 B는 매매당시 C에 대하여 밀린 월세를 공제하면 반환할 보증금이 없으므로 A가 C로부터 甲점포를 명도 받는 문제를 해결하기로 하였습니다.
그 뒤 A는 C에게 자신이 甲점포를 매수하였다면서 C가 그동안 전소유자에게 1년 치 월세를 지급하지 아니하였음을 이유로 임대차계약을 해지하고, 甲점포의 명도를 요구하였습니다. 또한 A는 임대차보증금은 C가 밀린 임료를 공제하면 한 푼도 반환할 것이 없고 오히려 400만원을 더 받아야 한다고 하였습니다. 그러나 C는 그동안 코로나19로 인하여 식당의 운영이 제대로 되지 아니하여 임료를 지급하지 못하였으나, 앞으로는 매월 임료를 지급하겠다면서 A의 해지통보 및 명도요구에 응할 수 없다고 주장합니다.
이때, 매수인(A)은 임차인(C)에 대하여 C가 매도인(B)에게 1년 치 임료를 지급하지 아니하였음을 이유로 임대차계약을 해지하고, 甲점포를 명도 받을 수 있는지, 밀린 임료에서 보증금을 초과한 부분을 지급받을 수 있는지요?
<답변>
상가건물의 임차인이 그 상가를 인도받아 점유하면서 사업자등록을 하면 대항력을 취득하게 됩니다. 대항력이 발생하면 임차인은 새로운 소유자에 대하여 종전 소유자와의 사이의 임대차관계를 주장할 수 있게 됩니다. 따라서 임차인은 새로운 소유자에게 남은 임대차기간 동안 임차목적물을 사용할 권리를 주장할 수 있으며, 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환하여 줄 것을 요구할 수 있습니다. 반면에 임차인은 새로운 소유자에게 임대차기간 동안에 임료를 지급할 의무가 있습니다.
질문에서와 같이 임차인이 종전 소유자(양도인)에 대하여 임료를 지급하지 못하고 있는 경우에 그 연체된 임료가 새로운 소유자(양수인)에게 자동으로 이전되는지, 또한 새로운 소유자는 임차인에 대하여 종전 소유자에 대한 임료 미지급을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지가 문제 됩니다. 이와 관련하여 판례는 임대인의 지위가 양수인에게 승계된 경우, 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않는다고 합니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).
따라서 A는 B로부터 C에 대한 연체차임채권을 별도로 양수받지 않은 이상 C로부터 연체된 임료를 지급받을 수 없으며, 또한 3기 이상의 임료가 연체되었음을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없고, 甲점포의 명도를 요구할 수도 없습니다. 만일, B가 A에게 C에 대한 연체차임채권을 양도하고, 이를 C에게 통지하면 연체차임채권이 A에게 이전이 됩니다. 그러한 특별한 사정이 있으면, A는 C에 대하여 연체차임이 3기 이상임을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 물론 A가 甲점포에 대한 소유권을 이전받은 뒤 C로부터 3개월 치 임료를 지급받지 못하게 되면, 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수도 있습니다.
한편 임대인은 임대차계약이 종료 한 뒤 임대차보증금에서 임차목적물을 명도 받을 때까지 발생한 임료 등 임차인에 대한 모든 채권을 공제하고 나머지가 있으면, 이를 임차인에게 반환하면 될 것입니다. 질문의 사례와 같이 임차목적물이 매매된 경우에 새로운 소유자는 그 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계받기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제됩니다.
따라서 A는 C와의 사이에 임대차계약이 적법하게 해지 되면 보증금을 반환하여야 하나, 그 보증금 2,000만원에서 C의 B에 대한 밀린 임료 2,400만원을 공제하면 남은 돈이 없으므로 보증금으로 반환할 돈은 없습니다.
