제26회 사시합격, 전 숭실대학교 법대 교수
질문 : A(임차인)는 2년 전 B(임대인)로부터 상가를 임대차기간 5년, 보증금 1억 원, 월세 300만 원으로 빌려서 식당을 운영하고 있습니다. A는 식당을 시작하면서 인테리어 등을 하느라고 많은 비용을 지출하였으나 지난해에는 코로나 19로 인하여 손님이 거의 없었습니다. 지난해 연말 엎친데 덮친 격으로 옆 가게에서 발화된 화재가 A의 식당으로 옮겨 붙어서 식당 내외부가 불에 타게 되었습니다. 그 당시 A는 2달치 월세를 지급하지 못하고 있는 상태이었습니다.
그 당시 A는 위 화재로 인하여 훼손된 식당의 내외부를 수리하지 않고는 식당의 영업을 할 수가 없으므로 B에게 식당 내외부를 수리하여 줄 것을 요청하였으나, B가 응하지 아니하였습니다. 이에 A는 부득이 자신의 비용으로 화재로 인하여 훼손된 식당의 내외부를 수리하였는데, 1,000만 원이 지출되었습니다. 그 뒤 A는 B로부터 위 수리비를 지급받지 못하였고, 또한 계속 영업이 어려워 월세도 지급할 수 없었습니다.
그러자 B는 최근에 A가 그동안 5개월의 월세를 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지하겠다고 합니다. A는 코로나 19의 여파와 화재로 인하여 식당영업이 부진하여 월세를 지급할 형편이 되지 못하고, 또한 B에게 식당 수리비 1,000만 원을 받을 것이 있으므로 B의 임대차계약해지에 대하여 응할 수 없다고 주장하고 싶습니다. A의 그와 같은 주장은 가능한지요?
답변 : 임대차는 다른 사람의 물건을 빌려 사용하여 이익을 얻고 그 대가로 차임(월세 등)을 지급하기로 하는 계약으로서, 임대인은 임대차기간 중 임차인이 목적물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있습니다. 임차인은 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.
또한 임차인은 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 사안에서 임차인 A는 화재로 인하여 훼손된 식당의 수리비로 1,000만 원을 지출하였는데, 이는 필요비라 할 것입니다. A는 B에게 그 지급을 요청할 수 있고, 또한 그 돈을 받기까지는 그 돈에 해당하는 월세를 지급하지 않아도 되며, 밀린 월세에서 그 돈만큼 공제를 주장할 수도 있습니다.
한편 상가건물 임대차보호법에 의하면 임대인은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. B는 A가 3개월 치 이상의 월세를 연체하였음을 이유로 임대차계약을 해지한다는 것입니다. 그러나 A가 밀린 월세 1,500만 원 중 1,000만 원에 대하여는 위 필요비 1,000만 원의 상환과 동시이행을 주장할 수 있으므로 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없습니다. 결과적으로 A가 지급하지 못한 월세는 500만 원이고, 이는 3기 이상의 차임을 연체한 것에 해당되지 않으므로 B로서는 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
나아가, 지난해부터 코로나 19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하였습니다. 그래서 2020. 9. 29. 상가건물 임대차보호법이 개정되어 차임연체로 인한 계약해지 등에 대하여 임시로 특례를 두고 있습니다. 즉 위 법의 시행일인 2020. 9. 29부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체로 인한 임대차계약의 해지에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니합니다. 따라서 A가 현재까지 지급하지 못하고 있는 월세는 차임연체로 인한 임대차계약의 해지에 있어서는 연체한 차임액에 해당하지 아니합니다. 그러므로 B로서는 A가 3개월 이상의 월세를 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 결국 현 상황에서 B가 A에 대하여 3기 이상의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없으므로 A는 임대차계약의 해지에 대한 두려움 없이 계속 영업을 할 수 있습니다.
