질문 : 저(A)는 3년 전 B로부터 서울 왕십리에 있는 오피스텔(갑)을 보증금 2억 원에 임대차 기간 2년으로 정하여 임차(전세)하였습니다. 저는 그 뒤 갑 오피스텔로 이사를 하면서 곧바로 전입신고를 하였고, 임대차 계약서에 확정일자까지 받아 두었습니다. 그 뒤 저는 1년 전에 B와의 사이에 위 임대차와 관련하여 보증금을 2억 2천만 원으로 증액하고, 임대차 기간을 2년 더 연장하는 내용의 재계약을 하였습니다. 그 당시 재계약서를 작성하였으나 별도로 확정일자를 받지는 아니하였습니다.
그런데 얼마 전에 갑 오피스텔에 강제경매가 개시되어 현재 경매 절차가 진행 중입니다. 앞으로 갑 오피스텔이 경락되는 경우에 저는 보증금을 확보, 반환받을 수 있는가요? 어떻게 하여야 하는가요?
답변 : 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법이 마련되어 있는데, 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용됩니다. 이때 주거용 건물에 해당하는지는 공부 상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 합니다. 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용 관계, 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것입니다(대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결 참고). 질문에서 임대차의 목적물이 공부 상 오피스텔로 되어 있다고 하더라도 실제로 주거용으로 되어 있고, A가 주거의 용도로 사용하여 왔다면 주거용 건물에 해당되고, 이 사건 임대차계약에 대하여 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
주택임대차보호법에 의하면, 임차인이 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 임대차계약을 주장할 수 있습니다(대항력). 임차인이 대항력을 취득하게 되면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다. 즉 임차인은 양수인에 대하여 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.
나아가 임차인이 대항력의 요건을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 받으면 임차주택이 경매되는 경우에 그 경락대금 등에 대하여 후 순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(우선변제권). 즉 임차인이 경매 법원에 배당을 신청하여, 그 경락대금에서 배당 순위에 따라 임대차보증금에 해당하는 돈을 배당받을 수 있습니다.
한편 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 가지는 경우에는 우선변제권을 행사하여 배당을 받을 수도 있고, 대항력을 행사하여 경락인에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 먼저 우선변제권을 행사하여 배당을 신청하였으나, 배당절차에서 임대차보증금에 해당하는 돈을 모두 배당받지 못한 경우에는 경락인에 대하여 대항력을 행사하여 남은 임대차보증금을 반환할 때까지 임차주택의 인도를 거절할 수 있습니다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결, 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 참고).
질문에서 A는 최초의 임대차계약과 관련하여서는 대항력과 우선변제권이 있으나, 재계약과 관련하여서는 재계약서에 확정일자를 별도로 받지 아니하였으므로 우선변제권은 없습니다. 참고로 임대차재계약을 하는 경우에는 재계약서에 확정일자를 별도로 받아 둘 필요가 있습니다. 그렇지 않으면 증액된 보증금을 반환받기 어려운 경우도 있을 수 있습니다. 확정일자는 주민센터에서 받을 수 있고, 법원에서 받을 수도 있는데, 직접 법원에 가지 않고도 인터넷을 통하여 받을 수도 있습니다.
A가 임대차 기간이 종료될 때까지 계속하여 임차주택에 거주하는 것이 우선이라면 경매 절차에서 배당을 신청하지 않고, 나중에 경락인에 대하여 대항력을 행사하면 됩니다. 그렇지 않고 임대차보증금을 반환받는 것이 우선이라면 임대차보증금 2억 2천만 원 중 우선변제권이 있는 2억 원에 대하여 경매 법원에 배당을 신청하면 됩니다. 그 뒤 A는 임대차보증금 중 배당을 받지 못한 금액에 대하여는 경락인에게 대항력을 행사하여 이를 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절할 수 있습니다.
만일 A가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 이후에 다른 사람의 저당권이 있고, 그 뒤 재계약을 하였다면 A는 최초의 임대차보증금에 대하여만 대항력과 우선변제권을 갖게 되고, 임대차보증금을 증액한 부분에 대하여는 대항력, 우선변제권이 없습니다(대법원 1990.8.24. 선고 90다카11377 판결). 이때 A는 임대차보증금 중 2억 원을 초과하는 금액을 배당받지 못하였더라도 경락인에게 대항력을 행사할 수는 없습니다.
상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
