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주íƒìž„ì°¨ì¸ì˜ ê²½ë½ì¸ì— 대한 대항력

ìƒë‹´ / 전극수 변호사  / 2016-10-17 11:58:42

질문 : ì €(A)는 지난해 서울 ê·¼êµì— 있는 B아파트를 임대차보ì¦ê¸ˆ 4ì–µ ì›ì— 임차해 가족과 함께 거주하고 있습니다. 저는 임차할 당시 Bì•„íŒŒíŠ¸ì— Cì€í–‰ 앞으로 채권최고액 3ì–µ 6천만 ì›ì˜ ê·¼ì €ë‹¹ì´ ë¼ ìžˆìœ¼ë¯€ë¡œ ìž„ëŒ€ì°¨ê³„ì•½ì„ í•˜ëŠ” 게 ê±±ì •ì´ ë습니다. ì´ì— 대해 소유ìžê°€, ì‚¬ì—…ì„ í•˜ë©´ì„œ B아파트를 ë‹´ë³´ë¡œ ëˆì„ 빌린 것ì¸ë° ê·¸ë™ì•ˆ ê±°ì˜ ë‹¤ ê°šê³  2,000만 ì›ë°–ì— ë‚¨ì§€ 않았다고 했습니다. ë˜ ì†Œìœ ìžê°€, ê·¸ ë‚¨ì€ ëŒ€ì¶œê¸ˆë„ ê³§ 변제할 것ì´ê³  ìžì‹ ì´ ì‚¬ì—…ì„ í•˜ê³  있으므로 걱정하지 ì•Šì•„ë„ ëœë‹¤ê³  했습니다. 저는 ê·¸ 당시 ì§‘ì„ ê¸‰ížˆ 구해야 í•  처지였으며, ë˜ ì›”ì„¸ê°€ ì•„ë‹Œ ì „ì„¸ë§¤ë¬¼ì„ êµ¬í•˜ê¸° 쉽지 않았고, Bì•„íŒŒíŠ¸ì— ëŒ€í•œ ì „ì„¸ê¸ˆì´ ì‹œì„¸ë³´ë‹¤ 아주 저렴했으므로 소유ìžì™€ ìž„ëŒ€ì°¨ê³„ì•½ì„ í–ˆìŠµë‹ˆë‹¤. 저는 ê·¸ 당시 B아파트로 ì´ì‚¬ë¥¼ 하고 주민등ë¡ì „입신고를 했고, 지금까지 ê³„ì† ê±°ì£¼í•˜ê³  있습니다.

ê·¸ëŸ°ë° ìµœê·¼ Bì•„íŒŒíŠ¸ì— ëŒ€í•´ 경매가 진행ë˜ê³  있으며, 확ì¸í•œ ê²°ê³¼ ê°ì •ê°€ëŠ” 6ì–µ ì›ì´ê³ , Cì€í–‰ì— 대한 대출금 2,000만 ì›ì´ ì•„ì§ ë³€ì œë˜ì§€ 않았으며, ë³´ì¦ë³´í—˜íšŒì‚¬ì¸ Dê°€ 경매를 ì‹ ì²­í•œ ìƒíƒœìž…니다. ì´ëŸ¬í•œ ê²½ìš°ì— ì €ëŠ” 경매대금ì—ì„œ 임대차보ì¦ê¸ˆì„ ë°°ë‹¹ë°›ì„ ìˆ˜ 있는가요? ê²½ë½ë°›ì€ ì‚¬ëžŒì— ëŒ€í•´ 소유ìžì™€ì˜ 임대차계약기간과 임대차보ì¦ê¸ˆì„ 주장할 수 있는가요?

답변 : 질문ìž(A)께서는 전세권설정등기를 하지 ì•Šì€ ê²ƒìœ¼ë¡œ ë³´ì´ê³ , 전세권설정등기를 하지 ì•Šì€ ìž„ì°¨ì¸ì€ 임대ì¸ì´ ì•„ë‹Œ ì œ3ìžì— 대해 ìž„ëŒ€ì°¨ê³„ì•½ì„ ì£¼ìž¥í•  ìˆ˜ë„ ì—†ê³ , ë˜ ê²½ë§¤ëŒ€ê¸ˆì—ì„œ ë°°ë‹¹ì„ ë°›ì„ ìˆ˜ë„ ì—†ëŠ” ê²ƒì´ ì›ì¹™ìž…니다. 그러나 주íƒìž„ëŒ€ì°¨ë³´í˜¸ë²•ì— ì˜í•´ ìž„ì°¨ì¸ì´ 임차목ì ë¬¼ì„ ì¸ë„받아 거주하면서 주민등ë¡ì „입신고를 í•œ 경우ì—는 ê·¸ 다ìŒë‚ ë¶€í„° ì œ3ìžì— 대해 임대차관계를 주장할 수 있으며(ì´ë¥¼ 대항력ì´ë¼ 합니다), 나아가 ìž„ëŒ€ì°¨ê³„ì•½ì„œì— í™•ì •ì¼ìžê¹Œì§€ ë°›ì€ ê²½ìš°ì—는 경매대금ì—ì„œ 후순위권리ìžë‚˜ ê·¸ ë°–ì˜ ì±„ê¶Œìžë³´ë‹¤ 먼저 임대차보ì¦ê¸ˆì„ ë³€ì œë°›ì„ ê¶Œë¦¬ê°€ 있습니다(ì´ë¥¼ 우선변제권ì´ë¼ 합니다).

Aê°€ ìž„ëŒ€ì°¨ê³„ì•½ì„œì— í™•ì •ì¼ìžë¥¼ 받았다면 경매대금ì—ì„œ ë°°ë‹¹ë°›ì„ ìˆ˜ 있으며, ì´ë•Œ ë°°ë‹¹ì€ 1순위권ìžì¸ Cì€í–‰ì— 먼저 배당하고, ë‚¨ì€ ëˆì—ì„œ 2순위권ìžì¸ Aì—게 배당하게 ë  ê²ƒìž…ë‹ˆë‹¤. ê·¸ëŸ°ë° ì§ˆë¬¸ì—는 Aê°€ ìž„ëŒ€ì°¨ê³„ì•½ì„œì— í™•ì •ì¼ìžë¥¼ 받지는 ì•Šì€ ê²ƒìœ¼ë¡œ ë³´ì´ë¯€ë¡œ ì´ëŸ¬í•œ ê²½ìš°ì— ë°°ë‹¹ë°›ì„ ìˆ˜ëŠ” 없습니다.

ë§Œì¼ Aê°€ Bì•„íŒŒíŠ¸ì— ê·¼ì €ë‹¹ ë“±ì´ ì—†ëŠ” ìƒíƒœì—ì„œ 주민등ë¡ì „ìž…ì„ í•˜ê³ , Bì•„íŒŒíŠ¸ì— ê±°ì£¼í•˜ê³  있다면 ê²½ë½ì¸ì— 대해 ëŒ€í•­ë ¥ì„ ì£¼ìž¥í•´ 임대차기간까지 거주할 수 있고, ë˜í•œ ìž„ëŒ€ì°¨ê¸°ê°„ì´ ëë‚œ ë’¤ 임대차보ì¦ê¸ˆì„ 받기까지는 명ë„를 거절할 ìˆ˜ë„ ìžˆìŠµë‹ˆë‹¤. ê·¸ëŸ°ë° ì§ˆë¬¸ì— ì˜í•˜ë©´ B아파트ì—는 Aì˜ ì£¼ë¯¼ë“±ë¡ì „ìž… 보다 먼저 Cì€í–‰ì˜ ê·¼ì €ë‹¹ì´ ë¼ ìžˆì—ˆë‹¤ëŠ” 것ì´ë¯€ë¡œ ì´ëŸ¬í•œ ë•Œì—는 ìž„ì°¨ì¸ì´ ê²½ë½ì¸ì— 대해 ëŒ€í•­ë ¥ì„ ì£¼ìž¥í•  수 없습니다. 그러나 지금ì´ë¼ë„ Aê°€ Cì€í–‰ì— 대한 소유ìžì˜ 채무를 대위변제하고, ê·¼ì €ë‹¹ì„ ë§ì†Œí•˜ê²Œ ë˜ë©´ ê²½ë½ì¸ì— 대해 ëŒ€í•­ë ¥ì„ ì£¼ìž¥í•  수 있게 ë  ê²ƒìž…ë‹ˆë‹¤. ë”°ë¼ì„œ 질문ìžê»˜ì„œëŠ” 어떻게 하는 ê²ƒì´ ìžì‹ ì˜ ì´ìµì„ 위한 ìµœì„ ì˜ ë°©ë²•ì¸ì§€ë¥¼ íŒë‹¨í•´ 대처하는 ê²ƒì´ ì¢‹ê² ìŠµë‹ˆë‹¤.


ìƒë‹´ / 전극수 변호사
ì œ26회 사시합격, ìˆ­ì‹¤ëŒ€í•™êµ ë²•ëŒ€ êµìˆ˜
재부ì˜ë ¹êµ°í–¥ìš°íšŒ ì „ 회장
환경문화연합 고문
êµ­ì œë¼ì´ì˜¨ìŠ¤(355-A지구)법률ìžë¬¸ìœ„ì›ìž¥