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저는 2년 전에 서울 근교에 있는 아파트를 보증금 5,000만 원에 월세 100만 원을 지급하기로 하고 임차를 하였습니다. 그런데 며칠 전에 집주인으로부터 임대차기간이 끝나니 월세를 10만 원 더 올려 달라는 요청을 받았습니다. 그래서 어제 직장 동료와 점심을 같이 하면서 주인이 월세를 올려 달라고 하는데 다른 곳으로 이사를 하여야 하는지, 아니면 위와 같은 요구를 들어 주어야 하는지 고민이라고 하였습니다.
그러자 직장 동료가 방송에서 보았다면서 집주인이 월세를 많이 올려 달라고 하더라도 5%만 올려 주면되고, 그 이상을 올려서 지급하면 되돌려 받을 수 있다고 하였습니다. 사정이 위와 같은데, 직장 동료의 말과 같이 월세를 5%만 올려주면 되는가요?
이사철인 요즘 주위에서 이사하는 장면을 자주 보게 됩니다. 질문자께서도 이사를 하여야 할지 집주인의 요구를 들어 주어야 할지, 아니면 집주인과 맞서야 하는지 고민이 많은 것 같습니다.
주택의 임대차와 관련하여 법령은, 약정한 월세나 보증금에 대해 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절치 아니하게 된 때에 증감을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 증액하는 경우에는 약정한 월세 등의 1/20 즉, 5%를 초과하지 못하며 임대차계약을 한 뒤 또는 월세 등을 증액한 뒤 1년 이내에는 증액하지 못하도록 되어 있습니다(주택임대차보호법 제7조, 시행령 제8조). 위와 같은 월세 등의 증액 제한은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 월세 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않습니다(대법원 2014.02.13. 선고 2013다80481 판결).
한편 임대차계약은 묵시적으로 갱신되는 경우가 있는데, 임대인의 경우에는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인의 경우에는 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 이때의 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 되는데, 다만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
따라서 집주인이 종전의 임대차기간이 끝나기 1개월 이전에 월세를 올려 달라고 하지 않았다면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었고, 임대차기간이 2년간 더 연장된 셈입니다. 이때 집주인은 경제사정의 변동으로 인하여 월세 등을 증액하는 경우에도 종전의 월세에서 5% 이상을 증액할 수는 없습니다. 그러나 집주인이 종전의 임대차기간이 끝나기 1개월 이전에 월세를 올려 달라고 하였다면 묵시적 갱신이 되지 아니하므로 월세를 올려 주지 아니하면 임대차계약이 종료될 수 있습니다. 그러므로 질문자께서는 집주인에게 사정을 하여 보는 것이 좋을 것 같고, 그렇지 아니하면 집주인이 요구하는 것과 같이 월세를 올려 주거나 다른 곳으로 이사 할지를 고민하여야 할 것으로 보입니다.
상담 / 전극수 (숭실대 법대 교수?제26회 사시합격?변호사)
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