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질문 : 저는 그동안 직장생활을 하면서 내 집 마련을 위하여 그야 말로 먹을 것 제대로 먹지 못하고, 입을 것 제대로 입지 못한 채 돈을 모았으나 그 돈으로도 쉽게 아파트를 마련하기 어려웠습니다. 그래서 법원의 경매를 통하면 시가 보다 저렴하게 아파트를 마련할 수 있겠다는 생각에서 인터넷을 통하여 경매에 대하여 공부를 하고 또 법원의 경매사이트를 통하여 마땅한 아파트를 찾아보았습니다.
그러던 중 저는 시가 보다 아주 낮은 금액으로 아파트를 경락받을 수 있었는데, 명도과정에서 유치권자가 그 아파트의 인도를 거절하고 있습니다. 유치권자는 그 아파트를 전체적으로 수리하였다고 하면서 그 공사비를 지급받기 이전에는 그 아파트를 인도하여 줄 수 없다고 합니다. 저는 위 아파트에 대하여 근저당이 설정된 뒤에 유치권이 성립되었으므로 그 유치권은 소멸되는 것으로 알고 있었습니다.
사정이 이와 같은 경우에 저는 유치권자의 요구를 들어 주어야 하는 가요?
답변 : 유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건 등을 갖고 있을 수 있는 권리로서 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권 입니다(민법 제320조 제1항). 예를 들어 시계를 수리한 자가 그 수리비를 지급받을 때까지 그 시계에 대하여 인도를 거절할 수 있고, 그 수리비를 받으면 그 시계를 주인에게 돌려줌으로써 그 수리비를 지급받을 수 있게 되는 것입니다. 이 질문과 같이 아파트에 대하여 수리를 한 자는 그 수리비를 지급받을 때까지 그 아파트를 유치할 수 있는 권리가 있습니다.
한편 유치권의 성립은 물건을 점유하여야 하며, 그 물건과 관련하여 채권이 존재하여야 합니다. 또한 성립된 유치권은 그 물건에 대하여 점유를 상실하거나 유치의 원인이 된 채권이 변제 또는 소멸시효가 완성이 되는 경우에는 소멸되나 경락으로 인하여는 원칙적으로 소멸되지 아니합니다. 유치권은 저당권 설정과의 선후를 구별하지 아니하고 경매절차의 매수인이 유치권의 부담을 인수하게 됩니다(민사집행법 제91조 제3항, 제5항). 즉 민사유치권자는 저당권 설정 후에 유치권을 취득한 경우에도 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는데, 이는 점유하는 물건에 관하여 생긴 채권이라는 민사유치권의 피담보채권이 가지는 특수한 성격을 고려하여 공평의 원칙상 그 피담보채권의 우선적 만족을 확보하여 주려는 것입니다.
그러나 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 하에 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없습니다(대법원 2014.3.20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결). 다만 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 등 참조). 이는 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 매각절차인 경매절차가 개시된 뒤에 유치권을 취득한 경우에는 그 유치권을 경매절차의 매수인에게 행사할 수 없다고 보는 것입니다.
따라서 이 질문에서 유치권의 성립이 근저당설정등기가 된 뒤 이지만 경매개시결정등기 이전이라면 유치권은 소멸되지 아니하나 경매개시결정등기가 된 뒤라면 유치권은 소멸됩니다. 그러므로 질문자께서는 유치권성립이 경매개시결정등기 이전인지 이후인지를 따져 보아야 할 것입니다.
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