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Q. A는 그동안 가족들과 서울에 거주하면서 모기업의 서울에 있는 본사에 근무해 왔다. 그런데 A는 지난달 초에 대전광역시에 있는 위 기업의 지사로 발령받았다. 이에 A는 혼자 대전광역시에 거주할 계획으로 위 지사의 근처에 있는 원룸을 빌리고자 했다. A는 전셋집을 찾았으나 대부분 월세이었으므로 거의 온종일 온 시내를 헤맨 끝에 대전광역시 둔산동 소재에서 전세를 찾았다. A는 그 당시 제대로 알아보지도 아니한 채 이 사건 건물의 소유자인 B와 전세계약을 했으며 그 며칠 뒤 전세금 3,000만 원을 지급하고 이사와 주민등록전입신고를 했다.
A는 그 뒤 언론에서 깡통전세에 대한 뉴스를 보고, 이 사건 건물에 대해 알아보았다. 이 사건 건물은 원룸 30개로 이루어져 있고, 시가가 20억 원인데 이미 10억 원의 근저당, 2억 원의 가압류등기가 돼 있었다. 그래서 A가 B에게 근저당 등이 너무 많이 돼 있어서 걱정된다고 했던바, B는 소액 임차인에 해당하므로 아무 걱정하지 아니해도 된다고 한다. 만일 앞으로 위 부동산이 경매되는 경우에 A는 소액임차인으로서 전세보증금 3,000만 원을 다른 채권자보다 우선해 변제받을 수 있는지요?
A. 최근 들어 부동산매매가의 하락과 전세보증금의 상승으로 인해 전세보증금이 매매가에 거의 육박하는 추세에 있습니다. 그래서 전세의 목적이 된 부동산이 경매되고, 선순위의 다른 채권이 있는 경우에 전세권자가 전세보증금을 반환받지 못할 우려가 있습니다. 한편 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전세(임대차)와 관련해 소액임차인이 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록전입을 한 경우에는 보증금 중 일정액에 대해는 다른 채권자보다 우선해 변제를 받을 수 있는 제도를 두고 있습니다.
이 사건에서 A가 소액임차인에 해당하는지 또 보증금 중 얼마를 우선해 변제받을 수 있는지가 문제입니다. 소액임차인의 범위는 지역에 따라 다른데, 현재 서울특별시는 7,500만 원, 서울특별시를 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 6,500만 원, 과밀억제권역과 군지역을 제외한 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5,500만 원, 그 밖의 지역은 4,000만 원으로 돼 있습니다. 또한, 소액임차인이 다른 채권자보다 우선해 변제받을 수 있는 일정액은 서울특별시는 2,500만 원, 서울특별시를 제외한 과밀억제권역은 2,200만 원, 과밀억제권역과 군지역을 제외한 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 1,900만 원, 그 밖의 지역은 1,400만 원으로 돼 있습니다.
그렇다면 A는 전세보증금이 3,000만 원이고, 이 사건 건물이 대전광역시에 소재하므로 소액임차인에 해당하고, 경매신청 이전에 원룸을 인도받고 또한 주민등록전입을 했으므로 보증금 중 1,900만 원은 다른 채권자보다 우선해 변제받을 수 있습니다. 그러나 이때 이 사건 건물에 A 이외에 다른 소액임차인들이 있으면 그 임차 보증금 중 1,900만 원을 모두 합한 금액이 이 사건 부동산 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다. 만일 A가 이 사건 부동산의 경매대금에서 보증금을 변제받지 못한 부분이 있는 경우에 B에게 다른 재산이 있다면 변제받지 못한 보증금을 변제받을 수 있을 것이나 그렇지 못한 경우에는 보증금 중 일부를 변제받을 수 없는 경우도 발생할 수 있습니다.
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