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Q
갑은 지난해 부산에서 서울로 직장을 옮기면서 가족과 함께 관악구 봉천동에 있는 아파트를 보증금 3억 원에 임차한 후 이사했습니다. 갑은 임차한 아파트에 근저당이나 가압류가 돼 있지 않음을 확인했으며 2010년10월15일 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 갑은 가족과 함께 계속 아파트에 살면서 세금 문제 등을 위해 2010년12월24일 종전에 살던 부산으로 주민등록을 이전했다가 2011년2월9일 서울로 재전입했습니다. 그런데 임차한 아파트에 2011년1월20일 소유자의 채권자 을의 채권가압류등기가 돼 있었습니다. 만일 앞으로 소유자가 을에 대한 채무를 갚지 못하게 돼 아파트가 경락이 된다면 갑은 그 경락인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있는지요?
A
민법에 의하면 임대차관계에서 임차인은 임대인 외 다른 사람에게는 임대차관계의 내용을 주장할 수 없고, 이는 등기하지 않은 전세(일반적으로 전세권설정자의 거부로 부동산 전세등기가 되지 않는 경우가 많습니다)에서도 같습니다. 그로 인해 임차인은 임대차 한 아파트 등이 매매되거나 경락이 되면 새로운 소유자에게는 그가 종전의 임대차관계를 양수하지 않은 한 임대차관계를 주장할 수 없습니다. 따라서 임차인은 새로운 소유자 등에 대해 아직 임대차기간이 남아 있다는 이유로 이사하지 않겠다고 할 수 없고, 임대차보증금을 반환해 달라고 요청할 수도 없습니다. 위와 같이 임차인은 그 지위가 아주 불안한 상태에 있으므로 그러한 임차인을 보호하기 위해 특별법으로 주택임대차보호법이 제정됐습니다. 특별법에 의하면 주거용 건물의 임대차에는 임차인이 임차한 아파트 등을 인도받고 그곳으로 주민등록전입신고를 한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 임대차관계를 주장할 힘, 즉 대항력을 갖게 됩니다. 그런데 이때 주의할 것은 주민등록전입이 임대차 기간 동안 계속돼야 대항력을 유지하게 되고, 어떤 이유에서든지 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하면 그때부터는 대항력을 상실하게 됩니다. 만일 임차인이 그 뒤 다시 임차한 아파트로 주민등록을 재전입했다 하더라도 이미 상실된 대항력이 애초의 시점으로 소급 회복되는 것이 아니고, 재전입한 때부터 새로운 대항력이 발생하게 됩니다(대법원 1998.1.23. 선고 97다43468 판결).
이 사건에서 갑은 임차한 아파트로 전입신고를 한 다음 날인 2010년10월16일 대항력을 취득했으나 그 뒤 다른 곳으로 주민등록을 이전함으로써 일단 대항력을 상실했고, 위 아파트로 재전입 한 다음 날인 2011년2월10일 새로운 대항력을 취득했습니다. 따라서 갑은 대항력을 상실한 기간 위 아파트에 가압류를 한 을이나 그 경매절차에서 경락을 받은 자에 대해서는 대항력을 주장할 수 없게 됩니다. 결국 갑은 위 아파트가 경락이 된다면 그 경락인에 대해 아직 임대차기간이 남아 있다거나 보증금을 반환해 달라고 주장할 수 없게 됩니다.
▶ 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률 자문위원장
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