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 Q
갑은 최근 불어 닥친 전세난 탓에 아파트를 장만하려고 하던 중 2010년9월2일 서울시내에 있는 한 아파트를 경락받았습니다. 갑은 그 경락대금을 2010년11월20일 모두 냈고 우여곡절 끝에 2011년1월 초 전 소유자로부터 아파트를 명도 받아 입주했습니다. 그런데 2011년1월 중순경 아파트관리사무소에서는 갑에게 아파트에 대해 미납된 2010년 10월분과 11월분 관리비와 그 연체료, 2010년12월분 관리비를 모두 내라고 통보했습니다. 이때 갑은 관리비를 모두 내야 하는가요?
A
아파트 관리규약은 입주자들의 자치규범에 불과하므로 새로운 소유자가 명시적이나 묵시적으로 승인하지 않은 한 새로운 소유자의 재산권을 침해하는 관리규약의 효력을 새로운 소유자에게 강제할 수는 없습니다. 다만 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하면 ‘공유자가 공용부분에 있어 다른 공유자가 가지는 채권은 그 특별승계인에도 행사할 수 있다’고 규정하고 있으므로 입주자단체는 공유자에 따르는 매수인 등 특별승계인에게 전 소유자의 공용부분의 관리비 승계를 주장할 수 있습니다.
이때 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리에 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용도 들어 있습니다. 이 가운데서도 입주자 전체의 공동이익을 위해 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출해야 하는 성격의 비용이 있습니다. 이것은 입주자의 개별적 이익을 위해 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 공용부분 관리비에 포함되는 것으로 봐야 합니다.
따라서 아파트 등의 청소비와 수선유지비는 물론이고 그 외 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료 등도 공용부분 관리비로 볼 수 있을 것입니다. 그리고 관리비 납부를 연체할 때 부과되는 연체료는 관리비를 내지 않음에 따른 벌칙이므로 이미 전 소유자에게 발생한 연체료는 공용부분의 관리비 승계와는 상관없이 새로운 소유자에게 승계되는 것은 아닙니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 판결, 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 참고).
이와 같은 법리는 경락의 경우에도 그대로 적용되며, 경락에서 소유권 이전의 시기는 소유권 이전등기와 상관없이 경락대금을 모두 낸 때를 기준으로 합니다(민사집행법 제135조). 그렇다면 이 사건에서 갑은 아파트의 경락대금을 모두 낸 2010년11월20일부터는 아파트의 소유권을 취득함으로써 관리비를 낼 의무가 있고, 그 이전의 관리비의 공용부분은 승계해야 하나 전유부분은 승계하지 않으며, 또 연체료는 승계하지 않습니다.
▶ 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률 자문위원장
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