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 Q
저는 지난달 이사를 하려고 아파트를 찾고 있었습니다. 서울 구로구에 있는 25평형 아파트가 시가 보다 훨씬 싼 급매물로 나왔다기에 이를 소유자인 김 씨로부터 2억 5000만 원에 매수하고 계약금으로 2000만 원을 지급했으며 다시 중도금으로 1억 2000만 원을 지급했습니다. 그런데 김 씨는 아파트를 저에게 매도한 뒤에 다른 사람이 3억 원을 지급하겠다고 하자 그 사람에게 이중으로 매매하고 소유권이전등기를 해주었고 저는 그 사실을 잔금지급기일에서야 알았습니다. 어렵게 잔금을 마련하고 이사할 날짜까지 잡았는데 이사도 못한데다 최근 소형 아파트 값이 상승하고 있어 큰 손해를 입고 있습니다. 김 씨는 미안하게 됐다면서 계약금의 배액과 중도금을 반환하겠다고 합니다. 저는 김 씨에게 어떻게 할 수 있는가요?
A
약속을 한 사람이 그 약속을 지켜야 하듯이 계약의 당사자는 다른 사정이 없다면 성실하게 계약을 이행할 의무가 있습니다. 다만 이번 건과 같이 매매계약을 하면서 계약금이 지급된 경우 다른 약정이 없는 한 매도인은 매수인이 이행에 착수, 즉 중도금을 지급할 때까지는 매수인에게 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서 김 씨는 질문자로부터 중도금을 지급받았으므로 매매계약을 해약할 수 없으며, 잔금지급기일에 질문자로부터 잔금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기를 해줄 의무가 있습니다. 그럼에도 김 씨가 질문자에 대해 소유권이전등기의무를 이행하지 않은 채 아파트를 이중으로 매매하고 후매수인에게 소유권이전등기를 해주었으므로 이는 선매수인인 질문자에 대해 배임행위에 해당합니다. 따라서 질문자는 김 씨를 배임죄로 고소할 수 있습니다. 참고로 매도인이 부동산을 이중으로 매도했다 하더라도 선매수인에게 소유권이전등기를 함으로써 후매수인에게 소유권이전등기를 해주지 못하게 됐다 하더라도 이때는 후매수인에게 배임죄가 성립되는 것은 아닙니다(대법원 1992.12.24. 선고 92도1223 판결, 대법원 2009.2.26. 선고 2008도11722 판결 등 참조).
한편 질문자는 김 씨를 상대로 김 씨가 다른 사람에게 소유권이전등기를 함으로써 자신에 대한 소유권이전등기의무의 이행이 불능하게 됐음을 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 있습니다. 이때 질문자는 김 씨로부터 매매계약해제에 따른 원상회복으로 계약금과 중도금을 반환받을 수 있고, 만일 손해가 발생했다면 별도로 손해배상을 받을 수 있습니다. 그 손해배상액은 원칙적으로 다른 사람에게 소유권이전등기를 넘겨준 날 현재의 시가상당액이며, 그 후 아파트의 시가가 등귀하는 특별한 사정이 있다면 매도인이 다른 사람에게 소유권이전등기를 할 당시에 그와 같은 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 그 등귀한 가격에 의한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
▶ 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률 자문위원장
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