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 A. 제가 얼마 전 공인중개사의 중개를 통해 식당을 인수했는데 건물주와 임대차보증금 5000만원, 월세 50만원을 지급하는 내용의 임대차계약을 하는 이외에 종전 임차인에게 권리금으로 5000만원을 지급하는 내용의 계약을 했습니다. 그 당시 공인중개사가 거래금액이 임대차보증금, 월세, 권리금을 합해 1억 5000만 원이라고 하면서 중개수수료로 거래금액에 0.2%를 계산해 300만원을 요구했습니다.
저는 중개인의 요구에 따라 중개수수료를 지급했지만 그 뒤 곰곰이 생각해 보니 중개수수료가 지나치게 많다는 생각이 들어 다음과 같이 문의 드립니다. 권리금에 대해서도 중개수수료를 지급해야 하는지, 또 중개수수료의 상한이 있는지, 이를 초과해 지급한 경우에 나중에 반환을 받을 수 있는지요?
B. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 등에 의하면 중개인은 중개수수료를 쌍방으로부터 받되 그 중개수수료로 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로든지 주택의 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1000분의 9 이상, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1000분의 8 이상을, 주택 외의 중개대상물에 대해서는 거래금액의 1000분의 9 이상을 받지 못하도록 금지돼 있습니다. 이때 거래금액을 계산함에 있어 임대차의 경우에는 보증금 이외에 월세가 있는 때에는 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 합산해 산출합니다.(다만 합산금액이 5000만 원 미만일 때는 월세에 70을 곱하여 보증금과 합산한다.)
한편 중개인이 위와 같은 수수료의 상한을 초과해 지급받게 되면 자격정지, 중개업등록취소, 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금을 받을 수 있으며 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효입니다. 따라서 초과부분을 지급받은 경우에는 이를 당사자에게 반환할 의무가 있습니다.(대법원 2007.12.20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결)
이번 경우에 중개인이 임차권 이외에 권리금에 대해서도 중개를 하고 임차권과 권리금을 합하여 중개수수료를 지급받은 것으로 보이므로 권리금에 대해서도 위 법 등에서 규정한 중개수수료 한도제한이 적용되는지가 문제입니다. 그런데 위 법에서 규율되는 중개대상물은 토지, 건물, 토지의 정착물, 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건으로서 입목에 관한 법률에 의한 입목, 광업재단저당법에 의한 광업재단, 공장저당법에 의한 공장재단에 한정되므로 권리금은 중개대상물에 해당하지 않습니다. 그러므로 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 위 법 등에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으며, 권리금 등을 수수하도록 중개한 것은 위 법 등이 정한 중개행위에 해당하지 아니하므로 중개수수료의 한도액이 적용되지 않습니다.(대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결)
결국 권리금에 대해서는 중개수수료의 상한이 없으므로 당사자 사이에 중개수수료로 많은 금액이 약정됐다 하더라도 이를 반환받을 수 없습니다. 다만 나머지 점포에 대한 임대차는 중개수수료 한도가 1000분의 9 이내이므로 이를 초과해 지급한 부분은 반환받을 수 있고, 그와 별도로 중개인이 그 부분에 대해 처벌을 받거나 행정제재를 받을 수도 있을 것입니다.
▶전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률 자문위원장
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