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 질문 : 저(A)는 1년 전 B로부터 B 소유의 아파트를 보증금 2,000만 원에 월세 50만 원, 임대차기간 2년으로 정해 임차했습니다. 저는 그동안 위 아파트에 전입신고를 했으며, 계속 거주해 오고 있습니다. 그런데 최근에 B가 위 아파트를 C에게 매도하면서 위 임대차에 대해 C가 인수하기로 했다고 합니다. 마침 저는 직장관계로 다른 지역으로 이사를 해야 할 처지인데, 이번 기회에 위 임대차계약을 해지하고 싶습니다. 가능한지요?
답변 : 주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 특별히 보호하기 위해 마련된 법입니다. 이 법에 따르면 주택의 임차인은 임차목적물에 입주하고 주민등록을 하게 되면 임대차계약의 당사자가 아닌 제3자에 대해 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다. 이를 대항력이라고 하는데, 이와 같은 대항력이 구비된 후에 임차목적물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다. 이때 양수인은 임대차계약의 당사자는 아니지만 임대인으로서의 의무를 부담하게 되고, 임차인은 양수인에 대해 임대인으로서의 의무를 이행하도록 요구할 수 있습니다. 또한 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전돼 양수인이 이를 임차인에게 지급해야 합니다. 그대신 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하게 됩니다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결).
한편 임차목적물의 매매에 있어 매도인의 임대인으로서의 지위를 매수인이 인수받는 내용의 임대차승계계약을 할 수 있습니다. 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니어서 매수인이 임차 목적물의 소유자의 지위에서 임대인의 의무를 거의 완전히 이행할 수 있습니다. 그리고 임차인의 입장에서 보아도 매수인에게 임대인지위승계를 인정하는 것이 오히려 훨씬 유리할 수 있습니다. 이와 같이 매도인과 매수인 사이의 임대차승계계약으로써 임대인 지위를 양도양수 할 수 있다 할 것입니다.
그러나 때로 임차인이 임대차승계를 원하지 않는 경우도 있을 수 있고, 임대차승계를 원하지 않는 임차인에게 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법을 따르도록 강제하거나 매도인과 매수인 사이의 임대차승계계약에 따르도록 강제할 수는 없다 할 것입니다. 이러한 경우에 임차인은 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 이내에 임대차승계에 대해 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다 할 것입니다. 만일 그렇게 되면 매도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다 할 것입니다. 또한 매도인이 임차목적물을 제3자에게 매도하고, 소유권이전등기를 해 주었다면 임대인으로서의 의무를 이행할 수 없게 됐습니다. 따라서 임차인은 이를 이유로 임대차기간 중에 임대차계약을 해지할 수 있다 할 것입니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결, 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정).
따라서 질문에서 A는 B와 C사이의 임차목적물에 대한 매매가 있음을 안 날로부터 상당한 기간 이내에 B와 C에게 임대차 승계에 대해 따를 수 없음을 이의함으로써 임대차 승계를 차단할 수 있습니다. 또한 임차목적물이 C에게 이미 소유권이전등기가 완료됐다면 이를 이유로 B에게 임대차계약의 해지를 통고 할 수 있습니다. 그 뒤 A는 B에게 임차목적물을 반환하고, B로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있을 것입니다.
상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률자문위원장
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