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 질문 : 갑은 서울 시내에서 아파트를 임차해 거주해 왔는데, 그 보증금은 2억 원이고 월세는 100만 원입니다. 갑은 임대차계약서에 확정일자를 받아뒀으며, 가족과 함께 위 아파트에 거주하면서 주민등록전입신고도 마쳤습니다. 갑은 지난해 연말, 전근으로 세종시에 근무하게 돼 그동안 장거리를 출퇴근해 왔습니다. 갑은 임대차기간이 종료되기 2달 전에 임대인 을에게 임대차기간이 끝나면 이사를 나가겠다고 알렸습니다. 그러자 임대인이 위 아파트를 다른 사람에게 임대하기 위해 부동산중개업소에 의뢰했고, 그동안 임차하고자 하는 사람들이 여러 차례 위 아파트를 구경하고 갔으나 지금까지도 새로운 임대차가 성립되지 않고 있습니다.
갑은 세종시로 이사할 계획인데, 을이 위 아파트가 임대차 되지 않았고 또 갑에게 반환해야 하는 임대차보증금을 달리 마련할 수 없다면서 임대차기간이 종료된 이후에도 임대차보증금을 반환해 주지 않고 있습니다. 이때 갑은 다른 곳으로 이사하더라도 당초 얻게 된 대항력을 계속 유지하려면 어떻게 해야 하는가요? 또 임대차보증금을 반환받으려면 어떻게 해야 하는가요?
답변 : 주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인이 주택의 임대차와 관련해 임대차보증금(전세금)을 다른 채권자보다 우선해 반환받을 수 있는 장치로서 대항력을 인정하고 있습니다. 즉 임차인이 임차한 주택의 인도와 주민등록을 마치게 되면 그 다음 날부터 제3자에 대해 임대차를 주장할 수 있으며, 임대차목적물의 경락대금에서 대항력을 취득한 이후의 다른 채권자들보다 우선해 배당받을 수 있습니다. 인도는 임차목적물을 점유하는 것이며, 주민등록은 전입신고를 말합니다. 이러한 대항력을 유지하려면 점유와 주민등록이 계속돼 있어야 합니다.
질문과 같은 경우에 임차인이 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 이전하게 되면 더 이상 대항력을 가질 수 없습니다. 이러한 임차인을 위해 임차권등기명령제도가 있습니다. 임차인은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원· 지방법원지원 또는 시· 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 그 신청은 비교적 간단한데, 관할법원에 신청서와 함께 임대차계약서, 등기부등본, 부동산의 목록 등을 제출하면 됩니다. 그러면 법원에서 임차권등기명령을 하고, 등기소에 임차권등기를 촉탁하게 되며, 등기소에서 임차권등기를 하게 됩니다. 임차인은 임차권등기를 마치게 되면 임차목적물의 점유를 하지 않거나 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되더라도 당초 얻은 대항력을 계속 유지할 수 있습니다.
한편 임차인이 임차권등기명령에 의해 곧바로 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있는 것은 아니므로 임대인이 스스로 임대차보증금을 반환하지 않는 경우에는 민사소송을 할 수밖에 없습니다. 임차인은 임대인을 상대로 임대차보증금의 지급을 구하는 소송을 하고, 그 판결이 확정되면 그 판결문을 근거로 임대인의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 그러면 법원에서 임대인의 재산을 경매해 그 경락대금에서 채권자들에게 배당을 하게 되는데, 임차인은 주민등록전입신고를 한 다음 날부터 다른 채권자에 우선해 자신의 보증금에 해당하는 돈을 배당받을 수 있습니다.
그러므로 갑은 을을 상대로 먼저 임차권등기명령을 신청하고, 그 뒤 임차한 아파트에 임차권등기가 되는 것을 확인한 다음에 다른 곳으로 이사하고, 주민등록을 이전하는 것이 좋겠습니다. 갑은 그 뒤에도 을이 보증금을 반환하지 않으면 을을 상대로 민사소송을 해야 하는데, 을이 반환할 보증금에 대해 다투지 않는 경우에는 보다 간편한 절차인 지급명령에 의하면 됩니다. 갑이 법원에 지급명령을 신청하고 그러면 법원이 을에게 보증금을 지급하도록 명령하게 되는데, 그에 대해 을이 다투지 않으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있게 됩니다. 그 뒤 갑은 을의 재산에 대해 경매를 신청하면 될 것입니다.
상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률자문위원장
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