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 질문 : A는 2015년 1월 24일 B로부터 서울시 내 마장동에 있는 3층 건물의 1층 중 20평의 점포 1칸을 임차하였는데, 임대차보증금은 1억 원이고, 월세는 150만 원이며, 임대차기간은 2년이었습니다. A는 임차한 직후에 세무서에 사업자등록을 하였으며, 또한 임차한 상가를 인도받아 그동안 식당을 운영하여 왔습니다. 물론 그동안 A는 월세를 한 차례도 연체하지 않고 그때마다 지급하여 왔습니다.
그런데 C가 위 건물을 2016년 10월 초에 B로부터 매수하고서는 A에 대하여 앞으로 자신이 위 건물의 1층에서 식당을 하겠다면서 당초의 임대차기간이 끝나면 임차한 상가를 인도하여 줄 것을 요구하고 있습니다. 이때 A는 당초의 임차기간이 끝나면 임차한 부분을 C에게 인도하여야 하는가요?
답변 : 경제적 약자인 상가건물의 임차인을 보호하기 위한 법으로 상가건물임대차보호법이 있습니다. 위 법의 보호를 받기 위해서는 보증금이 일정한 금액 이하여야 합니다. 그 보증금이 서울시의 경우 4억 원 이하로 되어 있고, 이때 월세가 있는 경우에는 월세에 100을 곱한 금액을 합산하여 보증금으로 계산하게 됩니다. 참고로 그 보증금이 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 3억 원, 광역시(과밀억제권, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 2억 4천만 원, 그 밖의 지역은 1억 8천만 원 이하로 되어 있습니다. A의 경우에 보증금(월세의 환산액 포함)이 2억 5천만 원이므로 위 법의 보호를 받을 수 있습니다.
위 법에 의하면 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 임차하였음을 주장할 수 있게 되는데, 이를 대항력이라 합니다. 그리고 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다. 따라서 A는 B와 임대차계약을 체결한 이후에 점포를 인도받고, 사업자등록을 하였으므로 위 법에 따라 대항력을 취득하였고, 당초 임대차계약의 상대방이 아닌 건물의 양수인 C에 대하여 당초의 임대차관계를 주장할 수 있습니다.
또, 위 법에 의하면 임차인은 차임을 3기에 달하도록 연체한 사실 등 위 법에서 정한 일정한 제약사유가 없다면 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는데, 이를 계약갱신요구권이라 합니다. 임차인의 계약갱신 요청이 있으면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 되어 있습니다. 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만 차임과 보증금은 증감할 수 있습니다. 다만 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.
질문에서 A는 월세를 3달 치 연체한 사실이 없다는 것에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대차기간이 종료하기 1달 이전에 C에게 계약갱신하여 줄 것을 요구하면 됩니다. 이때 계약갱신을 요구하였다는 증거가 남아야 할 것이므로 가급적이면 내용증명 등으로 계약갱신을 요청하는 것이 좋겠습니다. A는 계약갱신요구권을 행사하면 최초의 임대차기간을 포함하여 5년간은 위 점포를 임차할 수 있습니다.
상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률자문위원장
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