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 질문 : 저(A)는 지난해 서울 근교에 있는 B아파트를 임대차보증금 4억 원에 임차해 가족과 함께 거주하고 있습니다. 저는 임차할 당시 B아파트에 C은행 앞으로 채권최고액 3억 6천만 원의 근저당이 돼 있으므로 임대차계약을 하는 게 걱정이 됐습니다. 이에 대해 소유자가, 사업을 하면서 B아파트를 담보로 돈을 빌린 것인데 그동안 거의 다 갚고 2,000만 원밖에 남지 않았다고 했습니다. 또 소유자가, 그 남은 대출금도 곧 변제할 것이고 자신이 사업을 하고 있으므로 걱정하지 않아도 된다고 했습니다. 저는 그 당시 집을 급히 구해야 할 처지였으며, 또 월세가 아닌 전세매물을 구하기 쉽지 않았고, B아파트에 대한 전세금이 시세보다 아주 저렴했으므로 소유자와 임대차계약을 했습니다. 저는 그 당시 B아파트로 이사를 하고 주민등록전입신고를 했고, 지금까지 계속 거주하고 있습니다.
그런데 최근 B아파트에 대해 경매가 진행되고 있으며, 확인한 결과 감정가는 6억 원이고, C은행에 대한 대출금 2,000만 원이 아직 변제되지 않았으며, 보증보험회사인 D가 경매를 신청한 상태입니다. 이러한 경우에 저는 경매대금에서 임대차보증금을 배당받을 수 있는가요? 경락받은 사람에 대해 소유자와의 임대차계약기간과 임대차보증금을 주장할 수 있는가요?
답변 : 질문자(A)께서는 전세권설정등기를 하지 않은 것으로 보이고, 전세권설정등기를 하지 않은 임차인은 임대인이 아닌 제3자에 대해 임대차계약을 주장할 수도 없고, 또 경매대금에서 배당을 받을 수도 없는 것이 원칙입니다. 그러나 주택임대차보호법에 의해 임차인이 임차목적물을 인도받아 거주하면서 주민등록전입신고를 한 경우에는 그 다음날부터 제3자에 대해 임대차관계를 주장할 수 있으며(이를 대항력이라 합니다), 나아가 임대차계약서에 확정일자까지 받은 경우에는 경매대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 임대차보증금을 변제받을 권리가 있습니다(이를 우선변제권이라 합니다).
A가 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 경매대금에서 배당받을 수 있으며, 이때 배당은 1순위권자인 C은행에 먼저 배당하고, 남은 돈에서 2순위권자인 A에게 배당하게 될 것입니다. 그런데 질문에는 A가 임대차계약서에 확정일자를 받지는 않은 것으로 보이므로 이러한 경우에 배당받을 수는 없습니다.
만일 A가 B아파트에 근저당 등이 없는 상태에서 주민등록전입을 하고, B아파트에 거주하고 있다면 경락인에 대해 대항력을 주장해 임대차기간까지 거주할 수 있고, 또한 임대차기간이 끝난 뒤 임대차보증금을 받기까지는 명도를 거절할 수도 있습니다. 그런데 질문에 의하면 B아파트에는 A의 주민등록전입 보다 먼저 C은행의 근저당이 돼 있었다는 것이므로 이러한 때에는 임차인이 경락인에 대해 대항력을 주장할 수 없습니다. 그러나 지금이라도 A가 C은행에 대한 소유자의 채무를 대위변제하고, 근저당을 말소하게 되면 경락인에 대해 대항력을 주장할 수 있게 될 것입니다. 따라서 질문자께서는 어떻게 하는 것이 자신의 이익을 위한 최선의 방법인지를 판단해 대처하는 것이 좋겠습니다.
상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률자문위원장
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